Функции и прямые обязанности застройщика
Строительство квартирных и платных субъектов — это групповой процесс, обязательно требующий участия и общей работы разных участников строительства.
В масштабах подготовки строительства нужно заниматься оформлением документов (предназначенной документацией, составлением актов, получением разрешений, федеральной регистрацией субъекта и проч.), проектировкой субъекта, спроектировать и закончить договор с каждым поставщиком и продавцом.
Дальше нужно заниматься прямым изготовлением работ в масштабах строительства недвижимости: многоквартирного дома, индустриального субъекта либо других зданий, делая при этом все обещания и условия, предположенные распоряжениями тех либо других федеральных присматриваемых органов и положениями законопроекта. Процесс строительства требует участия разных организаций, и один из главных игроков в данной области — строитель.
Права, прямые обязанности и определение застройщика могут быть трактованы по-всякому, зависимо от того, какой государственный документ рассматривается как ресурс терминологии.
Так, к примеру п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса России устанавливает, что застройщиком является юридическое либо физическое лицо, исполняющее любой тип строительно-монтажных работ (реконструкция, кап. ремонт, любой тип строительства и проч.); подготовку предназначенной документации либо исполнение технических исследований на отделе принадлежащем ему на тех либо других легальных причинах (собственность, аренда и проч.).
Подобное определение имеет ч. 1 ст. 3 Государственного законопроекта от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об строительной деятельности в России». Другими словами по этим бумагам застройщиком является любое лицо, исполняющее какой-нибудь тип строительства либо соседних работ на своем отделе, начиная от строительства дома заканчивая автозаводом.
Но ч. 1 ст. 2 Государственного законопроекта от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом сооружении многоквартирных домов и других квартир и о внесении перемен в определенные законодательные акты России» к застройщику выставляются особые условия. По положениям этой публикации строитель не может быть физ. лицом, должен владеть опытом возведения МКД (многоквартирного дома) и в наименовании организации он обязан показать фразу «специализированный застройщик».
Принимая во внимание обозначенную выше информацию, в этой публикации мы будем оценивать клиента в большом резоне этого мнения. В этой публикации мы будем оценивать его как участника строительства, имеющий права на участок строительства и может заниматься подготовкой предназначенной документации, поиском и решением соглашений с поставщиками и поставщиками, наблюдением производства работ, приемкой и сдачей субъекта в работу.
В то же самое время хотим обратить свое внимание, что законопроект РФ также обещает права застройщика, которые дают возможность ему в рабочем порядке заключать договор с подрядными организациями для выполнения строительства субъекта либо с клиентом/техзаказчиком строительства для выполнения соседней деятельности, вроде разработки предназначенной документации либо разработки субъекта.
При этом застройщику также можно законодательством не заключать ни с кем договор, и при таком раскладе он может отказаться от передачи обязанностей поставщикам и заниматься всеми работами в области строительства собственноручно. В этой публикации мы разберем оба варианта.
Мы разберем картину, при которой строитель как юридическое лицо наблюдает весь процесс строительства собственноручно, без посторонних участников, и картину, при которой строитель действует совместно с клиентом. Также в этой публикации на примере строительства многоквартирных домов мы разберем основные права застройщика, и прямые обязанности и функции, которые налагаются на застройщика в ходе строительства.
Прямые обязанности застройщика по финансированию проекта:
Как было сказано во вступлении, законопроект РФ ставит определение мнения застройщик. Оно написано в подобных бумагах как ГК РФ и Государственный законопроект номер 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Строитель — это физическое либо юридическое лицо, обеспечивающее строительство субъекта важного строительства, на завлеченные либо свои деньги, и осуществляет технические изыскания и занимается предназначенной документацией, разработкой, воплощением строительства и дальнейшими вводом в работу и реализацией субъекта.
Для выполнения строительства строитель может притягивать деньги из 2 источников: на свои денежные средства и на предназначенное оплачивание. К своим средствам относятся следующие ситуации:
Применение своих денег. В такой ситуации строитель применяет для строительства субъекта свой размер средств, которыми он владеет как юридическое лицо.
Вовлечение инвестиций. В этой обстановки компания притягивает деньги посторонних участников – юридических либо физических лиц, либо федеральных органов, которые на рекуррентной базе предлагают ему оплачивание для выполнения строительства субъекта.
К предназначенному финансированию относятся следующие ситуации:
Применение кредитных средств. В такой ситуации строитель, по контракту с банком, приобретает кредит на выполнение строительства субъекта. Последующий возврат денег регулируется критериями, написанными в контракте.
Применение кредитов и вовлечение средств жителей (дольщиков) за счет ДДУ (договор долевого участия). В этой теме есть ряд аспектов, из-за этого мы разберем ее детально.
Создавать квартирный дом с привлечением только кредитных средств – рисковое дело для застройщика. Даже с нежными кредитными критериями ему надо будет перечислить первый транш скоро после передачи субъекта строительства в работу. Осуществить квартиры за пару дней не выйдет – на это может уйти год либо даже годы. Что бы осуществить весь субъект, ему в точности понадобится несколько месяцев.
Для того, что бы не сталкиваться с такими проблемами, компания может заключать ДДУ (договор долевого участия) с жителями, желающими купить квартиру в строящемся жилище. Когда гражданин заключает такой договор долевого участия, он становится дольщиком.
Данный документ обещает ему, что он обретет жилье в многоквартирном жилище после заверения строительства субъекта. Стороны заключает договор долевого участия, а не договор купли-продажи, так как реализовывать квартиры в еще не сконструированном многоквартирном жилище запрещено.
С 2019 года активное участие дольщика в сооружении многоквартирного дома предохранено применением эскроу-счетов. После того как он заключает договор долевого участия и подписывает бумаги с клиентом и переводит ему денежные средства, те поступают на счет в банке, и строитель не в состоянии получить их, пока не закончит процесс строительства дома и не сделает передачу дома в работу. Законопроект сохраняет права дольщика в случае, если строитель не поспевает закончить процесс строительства дома в период, и тогда он может предоставить условия компании и потребовать расплату неустойки в суде.
Суммарный перечень обязательств застройщика:
Кроме поиска источников финансирования строительства и привлечения разных участников, у компании застройщика есть многие другие обещания. Строитель должен снабдить качество строительства, исполнять все условия законодательства, предлагать покупателям всю нужную информацию, сопряженную с субъектом недвижимости, и гарантировать его безопасность. Основные прямые обязанности застройщика содержат следующие пункты:
Строитель должен исполнять все условия, предположенные федеральным законодательством. Среди главных можно перечислить:
К данному пункту мы отнесем любые виды документов, оформление которых может принимать строитель в случае, если он не проводит передачу этой части работ, к примеру, технологическому клиенту.
Это вполне может быть предназначенная, сметная и/либо рабочая документация; получение разных разрешений, регистрация субъекта и прав на него; разработка актов и документов, нужных при реализации работ в масштабах строительства; заключение соглашений с подрядными организациями; подготовка отчетности перед федеральными присматриваемыми органами и т. д.
Строитель должен снабдить строительство субъекта в соответствии с предназначенной документацией, и снабдить благоустройство территории.
Он считается важным лицом за соблюдение правопорядка производства работ, поставку элементов и оборудования, их учет, сохранение и передачу на площадку для выполнения строительства.
Кроме того он должен контролировать работу поставщиков и поставщиков, следить за производственным ходом, что бы он не не соблюдал критерии предназначенной документации и условия законодательства РФ. Строитель также должен снабдить безопасность строительства и заключительную сдачу дома в работу в период, устанавливаемый контрактом и его критериями.
Строитель нередко принимает обещания по реализации недвижимости задолго до завершения строительства. На техническом уровне, законопроект РФ запрещает реализацию жилья в не сконструированном многоквартирном жилище, и когда гражданин РФ заключает договор долевого участия с застройщиком, он только становится одним из участников строительства.
С позиции законодательства, гражданин, на самом деле, вносит собственные средства в проект, в размен получая договор, доказывающие права на часть грядущего дома – другими словами его квартиру. Из-за этого на техническом уровне, строитель не проводит реализацию до ввода дома в работу, а на самом деле – договор долевого участия – это акт реализации, просто в другой фигуре.
Также строитель должен снабдить следующее обслуживание дома и решать все появляющиеся вопросы, сопряженные с работой субъекта, будь то нынешний ремонт либо ликвидация результатов катастроф.